股权转让]东方集团:国开东方城镇发展投资有限

2019-12-19 12:33 admin

  用人和法律、行政法规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和

  北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中同华”或我公司)接受贵公司的委托,

  根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用公认的评估方法,按照必

  要的评估程序,对杭州丽湖房地产开发有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场

  杭州丽湖房地产开发有限公司截止评估基准日2019年9月30日,经审计后总资产账

  论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准

  日相关状况相比发生重大变化,委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评

  估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法、收益法,按照必要

  的评估程序,太阳2登录平台对国开东方城镇发展投资有限公司拟实施股权转让涉及的杭州丽湖房地

  产开发有限公司股东全部权益在2019年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估

  本金不受损失或者承诺最低收益。”领取本执照后,应到住房城乡建设委取得行政许可。

  企业依法自主选择经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目,经相关部门批准

  后依批准的内容开展经营活动;不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活

  租赁;企业管理服务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

  不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务);房地产开发、经营;工

  有周边城市规划重大红利的同时,共享城际轻轨等交通红利,也汇聚了交通、配套、

  环境、交通等优势于一身,是杭州城市发展及产业重心。项目位于老余杭镇中心,生

  该项目由住宅(小高层、排屋)、商铺组成,同期开发建设,项目规划净用地面积

  政府审批部门及行业协会和国家法律、法规定的资产评估报告使用人使用,除国家

  法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评

  存货:包括周转材料、开发成本等,开发成本主要为余政储出【2017】11号地块

  (1)运输设备主要是各类轿车、商务车等办公用车辆,主要购置于2017年,车辆

  (2)电子办公设备为各类计算机、打印机、办公家具等办公用设备,全部购置于

  2017年至2019年之间,分布于办公室内。电子设备维护较好,使用情况基本正常,能

  的、市场条件、评估对象自身条件等因素,确定评估对象的价值类型为市场价值。

  1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日中华人民共和国第十二届全

  2. 《中华人民共和国公司法》(根据 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大

  会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第四次修正);

  3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(根据 2009 年 8 月 27 日第十一届全国

  人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正);

  4. 《中华人民共和国城乡规划法》(2007 年 10 月 28 日中华人民共和国第十届全

  5. 《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常

  6. 《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会

  7. 《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017 年版、国务院令第 691 号);

  8. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第

  9. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013 年 12 月 7 日国务院令第

  10. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第

  11. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税

  12. 《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017 年版、国务院令第 691 号);

  13. 关于调整增值税税率的通知(财政部 税务总局财税〔2018〕32 号);

  14. 《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部

  15. 《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第 86 号,2017,财政部令第

  97 号--财政部关于修改《会计师事务所执业许可和监督管理办法》等 2 部部门规章的

  16. 《关于印发〈国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若

  17. 《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第 21 号,2003);

  18. 《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28 号);

  19. 《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31 号);

  强,在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的与评估对象相同或相似的可比企业

  选取资产基础法评估的理由:杭州丽湖评估基准日资产负债表内及表外各项资产、

  负债可以被识别,并可以用适当的方法单独进行评估,故本次评估选用了资产基础法。

  股权自由现金流量=净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额-偿还付息

  投资者现金流量,对应的折现率为加权平均资本成本,评估值内涵为企业整体价值。

  后的收益趋势、终止经营后的处置方式等,选择恰当的方法估算预测期后的价值。

  础,评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

  当的具体评估方法得出,所选评估方法可能有别于其作为单项资产评估对象时的具体

  ① 货币资金,主要为银行存款,通过核实银行对账单、银行函证等,以核实后的

  ② 各种应收款项,在核实无误的基础上,对于期后已收回和有充分理由相信能全

  额收回的,按账面余额确认评估值;对于收回的可能性不确定的款项,参照账龄分析

  估计可能的风险损失额,以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值;坏账准备按

  ③ 预付账款,根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于

  能够收回相应货物或权利的,按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿证据表

  入;对于尚未销售但已有备案价的房屋,按备案价并考虑预计的折扣后计算收入;对

  被评估单位非流动资产包括长期股权投资、机器设备、无形资产、长期待摊费用。

  投资单位进行整体评估,以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股

  低原则确定理论成新率,然后结合车辆的制造质量、使用工况和现场勘查情况进行调

  工况(使用系数)和现场勘察状况(个别系数),将其与理论成新率计算所采用的标

  软件,按照同类软件评估基准日市场价格确认评估值;对于目前市场上有销售但版本

  已经升级的外购软件,以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估值;对于已没有市

  场交易但仍可以按原用途继续使用的软件,参考企业原始购置成本并参照同类软件市

  的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确

  考虑的。收益法是对企业未来的项目开发、销售进行合理预测,通过未来净现金流入

  折现加总得出评估结论,由于目前国家对房地产市场正在进行一系列的宏观调控,未

  来房地产政策具有一定的不可预计性,由此也会导致房地产企业未来项目开发进度、

  物业销售进度具有一定的不确定性。资产基础法中的存货已采用售价法进行评估,相

  应整体评估结果已充分体现被评估单位在评估基准日所拥有的资产及负债价值。结合

  杭州丽湖的实际情况及本次评估目的,我们认为资产基础法评估结果更能客观地反映

  险进行综合分析和评价,订立资产评估委托合同;确定项目负责人,组成评估项目组,

  必要的清查核实,对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查,从各种可

  1.交易假设:假设所有待评估资产已经处在交易的过程中,资产评估师根据待评

  2.公开市场假设:假设在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交

  易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功

  3.企业持续经营假设:假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规,在可预见

  2. 国家现行的有关法律法规、国家宏观经济形势无重大变化,利率、汇率、赋

  3. 本次评估假设被评估单位未来的经营管理班子尽职,并继续保持现有的经营

  4. 本次评估假设被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等

  5. 假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上,无其他人力不可抗拒因素

  6. 被评估单位和委托人提供的相关基础资料和财务资料线. 评估人员所依据的对比公司的财务报告、交易数据等均线. 评估范围仅以委托人及被评估单位提供的评估申报表为准,未考虑委托人及

  资产基础法的评估值为12,415.25万元;收益法的评估值11,366.00万元,两种方法

  收益法是对企业未来的项目开发、销售进行合理预测,通过未来净现金流入折现加总

  得出评估结论,由于目前国家对房地产市场正在进行一系列的宏观调控,未来房地产

  政策具有一定的不可预计性,由此也会导致房地产企业未来项目开发进度、物业销售

  的实际情况及本次评估目的,我们认为资产基础法评估结果更能客观地反映本次评估

  1. 杭州丽湖与渤海银行股份有限公司签订了编号为渤杭分固(2019)第1号《固

  定资产借款合同》,借款期限自2019年2月26日至2021年2月25日,借款金额为柒亿元

  杭分保字(2019)第5号《保证协议》,保证人东方集团股份有限公司向债权人提供无

  2019年2月26日杭州丽湖与渤海银行股份有限公司签订编号为渤杭分抵(2019)第

  1号《不动产抵押协议》,抵押物为杭州丽湖名下位于杭州市余杭区余杭街道禹航路西

  号,建设用地使用权证号:浙(2018)余杭区不动产权第0022436号。

  2019年2月26日签订编号为渤杭分更字(2019)第1号《补充协议》,补充原合同

  抵押物范围明确为:证号为浙(2018)余杭区不动产权第0022436号不动产权证证书下

  南区排屋第8、9、21、23幢及北区D17#-D26#楼占用范围内的14061.71平方米土地使用

  2019年6月4日杭州丽湖与渤海银行股份有限公司签订编号为渤杭分抵(2019)第6

  号《不动产抵押协议》,抵押物为杭州丽湖名下位于杭州市余杭区余杭街道禹航路西

  号、建字第7号,建设用地使用权证号:浙(2018)余杭区不动产权第0022436

  同》,借款期限自2018年6月8日至2021年6月7日,借款金额为捌亿元整,借款用途:

  在 主 债 务 合 同 下 , 鑫 悦 置 业 与 杭 州 银 行 股 份 有 限 公 司 签 订 编 号 为

  新区QLC-05地块,权证编号:浙(2018)临安区不动产权第001166号,共45563平方

  《保证合同》,保证人东方集团股份有限公司向债权人提供连带责任保证。杭州西湖

  3. 碧锦置业与兴业银行股份有限公司杭州分行签订编号为兴银滨支项字【2018】

  第1号《项目融资借款合同》借款期限自2018年5月18日至2021年5月17日,借款金额为

  支抵字【2018】第2号《最高额抵押合同》,抵押物为一项土地使用权,坐落:锦南街

  道文体中心东侧,权证编号:浙2018临安区不动产权第0007877号,共59,646.00平方米。

  碧桂园地产集团有限公司与兴业银行股份有限公司杭州分行签订编号为兴银滨支保字

  【2018】第3号《最高额保证合同》,碧桂园地产集团有限公司向债权人提供连带责任

  保证。东方集团股份有限公司与兴业银行股份有限公司杭州分行签订编号为兴银滨支

  保字【2018】第6号《最高额保证合同》,保证人东方集团股份有限公司向债权人提供

  连带责任保证。厦门中骏集团公司与兴业银行股份有限公司杭州分行签订编号为兴银

  滨支保字【2018】第4号《最高额保证合同》,保证人厦门中骏集团公司向债权人提供

  连带责任保证。众安集团有限公司与兴业银行股份有限公司杭州分行签订编号为兴银

  滨支保字【2018】第5号《最高额保证合同》,保证人众安集团有限公司向债权人提供

  1. 本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境不

  发生变化等假设前提下,于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。

  2. 本评估报告的评估结论未考虑委估资产可能存在的产权登记或权属变更过程中

  的相关费用和税项;未考虑上述抵押、担保等事项对估值的影响;未考虑评估值增减

  3. 本评估报告是在委托人及被评估单位相关当事方提供与资产评估相关资料基础

  上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方

  及相关当事方的责任;资产评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定目的

  下的价值进行分析、估算并发表专业意见。资产评估专业人员对该资料及其来源进行

  必要的核查验证和披露,不代表对上述资料的真实性、合法性、完整性提供任何保证,

  4. 评估过程中,资产评估专业人员对所评估存货-开发成本中房地产开发进行了观

  察,在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况,但并未进行任何结构

  和材质测试;在对设备进行勘察时,因检测手段限制及部分设备正在运行等原因,主

  要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人

  5. 本次评估中,我们参考和采用了被评估单位历史及评估基准日的财务报表,以

  及我们在同花顺数据库中寻找的有关对比公司的财务报告和交易数据。我们的估算工

  作在很大程度上依赖上述财务报表数据和交易数据,我们假定上述财务报表数据和有

  关交易数据均真实可靠。我们估算依赖该等财务报表中数据的事实并不代表我们表达

  任何我们对该财务资料的正确性和完整性的任何保证,也不表达我们保证该等资料没

  6. 本次评估中所涉及的被评估单位的未来盈利预测是建立在被评估单位管理层制

  7. 本次收益法评估中所采用的评估假设是在目前条件下对委估对象未来经营的一

  个合理预测,太阳2登录如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因素,

  则会影响盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托方和其他有关方面,我们并不

  10. 在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应按以

  行政法规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报

  (五)本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体,

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